Zusammenfassung
Immobilien-Rente: Verkaufen Sie einen Teil Ihrer Immobilie und sichern Sie sich eine monatliche Rente, während Sie weiterhin darin wohnen. Ideal für Senioren, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Teilverkauf bietet Flexibilität und finanzielle Sicherheit, ohne das Zuhause zu verlassen.
Ein eigenes Haus oder eigene Wohnung stellt für die meisten Menschen im Alter der größte Vermögenswert dar. Aber: Dieser Vermögenswert liefert keine Einnahmen. Mehr noch: Auch eine längst abgezahlte Immobilie erfordert permanente größere wie kleinere Investitionen.
❝„Ein Teilverkauf bietet mehr Flexibilität als ein Komplett-Verkauf, weil man auch wieder zurückkaufen kann. Zudem bietet dies schnell Liquidität, z.B. um eine Pflege abzudecken“❞
THomas Weiss
Vorstand Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV)
Experten schätzen, dass im Schnitt jährlich etwa 10% des Immobilien-Wertes in Reparaturen gesteckt werden muss, um den Wert der Wohnung bzw. des Hauses längerfristig zu erhalten. Geld, das viele im Ruhestand nicht angespart haben. Und wenn dann größere Sanierungen notwendig werden oder andere größere Ausgaben dazu kommen, wie z.B. eine Pflegebedürftigkeit, sind Ersparnisse schnell aufgebraucht. Dann kann ein vollständiger oder ein Teil-Verkauf, also eine Immobilien-Rente, die Lösung sein.
Das Prinzip einer Immobilien-Rente ist einfach:
- Man verkauft einen Teil oder die komplette Immobilie an einen speziellen Finanz-Dienstleister oder eine Bank.
- Im Gegenzug erhält man eine monatliche Rente oder eine größere Einmalzahlung, die dann – angelegt – auch eine monatliche Zahlung erzeugt.
- Zusätzlich behält man das lebenslange Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie, kann also weiter darin wohnen.
- Mit dem eigenen Tod (bzw. Auszug) geht dann das Eigentum an der Immobilie an den Finanz-Dienstleister über (bei einem vollständigen Verkauf) bzw. können die Erben die restlichen Anteile an den Finanz-Dienstleister verkaufen oder aber den von bereits verkauften Anteil auch wieder zurückkaufen (bei vorigem Teil-Verkauf).
Die Vorteile liegen auf der Hand: Einerseits kann man in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben; andererseits erhält man eine zusätzliche Einnahme und (je nach Vertrag) gehen auch die Reparatur- und Sanierungskosten auf den Finanz-Dienstleister bzw. die Bank über.
Dabei ist der Teilverkauf für die bisherigen Eigentümer die weitaus lukrativere Variante. Unter anderem, weil in der Regel maximal 50% der Immobilie verkauft werden, man damit immer noch maßgeblich (mit)bestimmen kann, was mit Haus oder Wohnung geschieht. Gleichzeitig sind bereits bei einem Teilverkauf ordentliche monatliche Immobilien-Renten möglich.
Fall-Beispiel:
Ein Ehepaar (beide 75) aus Esslingen verkauft 50% ihres Einfamilienhauses (Wert: 600.000 Euro), dann ergibt sich eine monatliche, lebenslange Immobilien-Rente von gut 1.600 Euro.
Für den Teilverkauf sprechen auch diese Gründe:
- Bei Teil-Verkauf können maximal 50% der Immobilie verkauft werden; dem Verkäufer wird für den verkauften Teil der Immobilie ein Nießbrauchsrecht (im Grundbuch) eingeräumt.
- Es gibt – anders als beim Komplett-Verkauf – kein Mindestalter für Verkäufer.
- Auch beim Teilverkauf wird der Wert der Immobilie von einem unabhängigen Gutachter festgestellt.
- Wird ein Einmal-Betrag gewählt, sollte dieser mindestens 100.000 Euro betragen, damit die anschließend daraus erzeugte Renten-Zahlung eine entsprechende Höhe hat.
- Da die Eigentümer weiter in der Immobilie wohnen und den Nießbrauch darüber haben, wird ein sog. monatliches Nutzungs-Entgelt berechnet, quasi eine kleine Miete, weil man ja die verkaufte Fläche auch nutzt. Mit dem Nutzungs-Entgelt wird das Nießbrauchrecht abgegolten.
- Berechnet wird das monatliche Nutzungs-Entgelt nach folgendem Schema: Auszahlbetrag x Marktzins / 12. Wer z.B. 100.000 Euro erhält, muss dafür monatlich 100.000 x 5,25% / 12 = 435 Euro bezahlen.
Und so wird ein fairer Immobilienwert ermittelt
Angeboten wird ein Teil-Verkauf einer Immobilie sowohl mit Wohnrecht wie mit Nießbrauchrecht. Das Nießbrauchrecht ist wertvoller.
Die wesentlichen Unterschiede: Ein Wohnrecht
- ist zwar lebenslang gültig, allerdings beschränkt sich das Recht darauf, selbst in der Immobilie zu wohnen. Beim Nießbrauchrecht kann man ausziehen (z.B. auch in ein Pflegeheim), die Wohnung aber vermieten und darf die Miete behalten.
- Ist nur persönlich nutzbar, während ein Nießbrauchrecht auch übertragbar ist.
- Hat dafür kaum zusätzliche Kosten. Das heißt: Nur kleine Schönheits-Reparaturen (wie bei Mietern) sind zu tragen; dazu die Kosten für Strom, Wasser und Heizung. Beim Nießbrauch sind auch die Kosten für den regulären Verschleiß zu tragen, dazu Brand- und Unfallversicherung, Grundsteuer und sonstige Kommunalabgaben sowie die Kosten für kleinere Reparaturen, Strom, Heizung und Wasser.