So wird eine faire Immobilien-Rente ermittelt

Der Teil- bzw. vollständige Verkauf der eigenen Immobilie ist eine bequeme Art, um im Ruhestand eine zusätzliche regelmäßige monatliche Einnahme zu erzielen. Angeboten werden solche Immobilien-Renten von speziellen Finanz-Dienstleistern, aber auch von Banken.

37% der Nutzer einer Immobilienrente schätzen sehr, dass sie weiter ein Wohnrecht und die gewohnte Lebensqualität haben; für 29% schätzen besonders, dass sie mit der Immobilienrente eine höhere finanzielle Sicherheit haben.

Entscheidend für die Höhe der monatlichen Rente, ist die faire Ermittlung des Immobilien-Wertes und eine, daraus abgeleitete, faire Immobilien-Rente. Wichtig sind diese Details:

• Viele Eigentümer können den Wert der eigenen Immobilie nur sehr schwer einschätzen.

• Oft wird der Wert zu hoch angesetzt, weil man nicht berücksichtigt, dass sich Vorlieben von Käufern zu Grundstücks- oder Zimmergrößen völlig verändert haben bzw. heute andere Anforderungen an Heiz-Systeme oder Elektrotechnik gelten.

• Es gibt aber auch viele Eigentümer, die den Wert unterschätzen, weil nicht berücksichtigt wird, wie stark Immobilienpreise insgesamt gestiegen sind.

• Deshalb sollte der Wert einer Immobilie vor dem ersten Verkaufsgespräch durch einen Gutachter (Sachverständiger) ermittelt werden.

• Wichtig: Nicht einen Gutachter wählen, der vom Käufer empfohlen wird.

• Ein faires Gutachten nutzt das sog. Vergleichs-Wertverfahren. Dabei werden vergleichbare Objekte in der eigenen Region als Maßstab herangezogen.

• Und fair ist das Verfahren, wenn der Käufer die Kosten des Gutachtens übernimmt, selbst wenn man es sich doch anders überlegt.

• Maßgeblich für die monatliche Rente ist der Wohnwert. Das heißt: Welchen Wert hat es, wenn man im eigenen Haus nach dem Verkauf weiter wohnt?

• Dieser Wohnwert wird vom eigentlichen Verkaufspreis abgezogen, denn der Käufer kann ja über die Immobilie nicht frei verfügen, weil man selbst noch darin wohnt.

• Wichtiger Rechenwert ist die fiktive Monatsmiete – dabei wird – rechnerisch – so getan, als würde man an den neuen Eigentümer eine Miete zahlen.

• Insofern stellt diese fiktive Monatsmiete realistisch angesetzt werden. Unbedingt darauf achten, dass also nicht Quadratmeterpreise für gehobene Neubauten aus der eigenen Region zugrunde gelegt werden, sondern Werte, die dem Baujahr und der Ausstattung des Hauses entsprechen. Unbedingt also den örtlichen Mietspiegel beachten.

87% der Nutzer einer Immobilien-Rente wählen den Teil-Verkauf.

• Um nun den tatsächlichen Wert des Wohnens zu ermitteln, wird ein Kapitalwert festgelegt.

• Konkret bedeutet dies, dass festgelegt wird, wie lange die ‘verkaufte‘ Immobilie von einem selbst noch benutzt wird. Denn das Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht gilt in der Regel lebenslang.

• Das heißt: Die Höhe des Kapitalwerts bemisst sich nach der wahrscheinlichen Lebenserwartung. Wichtig dabei: Verkauft ein Ehepaar eine selbst genutzte Immobilie, dann darauf achten, dass Wohn- bzw. Nießbrauchrecht für beide Partner gelten, dass also ein Partner das Haus noch nutzen kann, sollte der andere sterben.

• Ausgehend von der statistischen Lebenserwartung ergibt sich ein Umrechnungsfaktor für den Kapitalwert.

• Entscheidend ist also: Welche durchschnittliche Lebenserwartung wird der Rechnung zugrunde gelegt. Und hier können Käufer leicht zu ihren Gunsten Werte verändern. Fair ist die Berechnung, wenn die Werte des Bundesfinanzministeriums benutzt werden.

• Denn: Eine besonders hoch angesetzte Rest-Lebenszeit führt dazu, dass die Rente länger gezahlt werden müsste und die monatliche Zahlung entsprechend geringer ausfällt.

• Und: Wichtig ist, dass in den Verkaufsgesprächen klar unterschieden wird, zwischen dem reinen Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht. Beim reinen Wohnrecht geht die Immobilie auch in die vollständige Verfügung des Käufers über, wenn man z.B. in ein Pflegeheim umziehen muss, während beim Nießbrauchrecht man in diesem Fall das Haus vermieten darf, um die Miet-Einnahmen für die Pflege zu nutzen.

• Schließlich sollte darauf geachtet werden, dass Männer eine statistisch niedrigere Lebenserwartung haben, wodurch der Wohnwert geringer ausfällt.

• Um nun das Kapital zu ermitteln, das für eine monatliche Rente theoretisch zur Verfügung steht, wird der Wohnwert vom Immobilienwert abgezogen.

• Umso wichtiger ist, dass vorab geklärt wird, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist.

• Fair ist ein Vertrag, wenn die Pflicht zur Instandhaltung auf den Käufer übergeht (wie das im Mietrecht üblich ist); die bisherigen Eigentümer wären dann nur noch für Schönheits-Reparaturen und ähnliches zuständig.

• Häufig versuchen Käufer aber die Instandhaltung abzuwälzen; dann aber muss der Immobilienwert höher angesetzt werden oder die rechnerische Miete niedriger. Immobilien-Experten gehen davon aus, dass mindestens 1% des Immobilienwertes als Instandhaltungskosten pro Jahr zu investieren sind.

• Nun wird der Verrentungsbetrag (Immobilienwert minus Wohnwert) durch den Umrechnungsfaktor für die Restlebenszeit (der wird oft auch Leibrentenfaktor genannt) geteilt.

• Dies ergibt die jährliche Rente. Durch 12 geteilt, ergibt sich die künftige monatliche Zahlung

• Fair ist ein Angebot aber, wenn eine Mindest-Zahlzeit festgelegt wird. Also: Wie lange erfolgt die monatliche Zahlung, falls die Verkäufer relativ bald nach Vertragsschluss sterben? Je höher diese Mindestlaufzeit, umso besser – gerade akzeptabel sind 5 Jahre, gut und fair sind 10 Jahre.

• Möglich ist auch, dass statt einer Mindestlaufzeit eine sog. Todesfall-Leistung vereinbart wird. Das Prinzip ist ähnlich: Stirbt der Verkäufer kurz nach Vertragsschluss, wird ein Einmal-Betrag gezahlt. Fair ist, wenn dieser sich an der Restlaufzeit des Wohnwerts orientiert.